Как купить гараж и не прогадать? / Статьи

Для начала, необходимо сказать несколько слов о ситуации на рынке машиномест. По словам консультанта отдела маркетинга и регионального развития компании GVA Sawyer Вианы Аль-Хуссаини, тенденции на рынке гаражного строительства оставались долгое время не вполне четкими. Это во многом связано с программой «народного гаража», которая представлялась довольно реалистичной, но не получила дальнейшего развития, в первую очередь, из-за нехватки средств. Тем не менее, когда стало ясно, что муниципальная программа гаражного строительства не будет реализована, а в Москве по-прежнему действует дефицит машиномест, стоимость гаражей стала расти темпами, которые опережали этапы роста на рынке жилья. Этот период спекулятивных и инвестиционных покупок пришелся на 2007 г.

«С кризисом рынок жилья замер, остановились и спекуляции на рынке парковочных мест. На это также повлияло падение платежеспособного спроса на автомобильном рынке», — отмечает Виана Аль-Хуссаини.

Коррекция цен

Как рассказал Дмитрий Волков, Заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, коррекция цен стала происходить в конце ноября прошлого года, когда ряд застройщиков объявил о снижении цен. Пока можно говорить о том, что снижения рублевых цен на машиноместа не произошло – по аналогии с квартирами, стоимость машиномест снизилась в долларах на 10-30% в зависимости от типа гаража, дома и месторасположения.
«Однако в дальнейшем падение стоимости машиноместа будет более глубоким (в два и более раз), чем падение цен на жилую недвижимость: в условиях сокращения доходов большинство потребителей не станет рассматривать наличие машиноместа как необходимый атрибут «экономной жизни». Кроме того, до кризиса рынок парковочных мест в Москве был существенно перегрет: на Западе стоимость парковочного места составляла не больше половины стоимости машины, а в Москве цена парковки для среднего автомобиля – в пять более и раз дороже», — добавляет Дмитрий Волков.

Ценообразование

Как помечают специалисты GVA Sawyer, на столичном рынке стоимость машиномест и объем предложения, в котором представлены места для парковки, зависят от сегмента рынка. Поскольку стоимость и престижность жилья и, в свою очередь, его класс, во многом зависят от местоположения, то прослеживается влияние удаленности от центра города на цену машиномест. Так, почти во всех новых объектах в пределах ТТК, которые относятся к элитному классу, присутствуют машиноместа. Стоимость машиноместа здесь составляет около 5% от стоимости квартиры. В новых предложениях, расположенных от ТТК до МКАД, машиноместа присутствуют примерно в 90% объектов, и их стоимость составляет около 12% от стоимости квартиры. В районах, расположенных за МКАД, около 15% новых предложений включают машиноместа, а их стоимость составляет около 18-20% от стоимости квартиры.

«Рынок машиномест, как и рынок коммерческой недвижимости, имеет четкую сложившуюся сегментацию, и говорить об усредненной цене машиноместа в Москве некорректно, — рассказывает Дмитрий Волков. — Мы же не говорим, сколько в среднем стоит офисное помещение в Москве, поскольку стоимость офисного помещения может быть различной в зависимости от класса здания. Можно выделить пять основных параметров, которые определяют стоимость машиноместа:

- Тип гаража (подземный, наземный, встроено-пристроенный, крытый, открытый, отапливаемый, не отапливаемый и т.д.)
- Технические и физические характеристики парковочных мест (способ организации парковочного пространства, размер парковочного места и удаленность его от выезда из гаражного комплекса).
- Тип дома (категория жилья – элитного- или бизнес-класса)
- Месторасположение (округ, район)
- Окружающая застройка (близость объектов инфраструктуры: автомойка, автосервис, магазин автомобильных запчастей и аксессуаров)

Наиболее дорогие машиноместа расположены в подземных комплексах в составе домов элитного класса в ЦАО: средняя цена до кризиса подобных машиномест составляла 120 000 – 150 000 долларов США.
В домах бизнес-класса средняя стоимость машиноместа до кризиса составляла 80 000 – 120 000 долларов США.
В домах эконом-класса – 30 000 – 70 000 долларов США.
Наиболее высокая стоимость машиномест остается в ЦАО, по причине крайне низкой обеспеченности центрального округа парковочными местами».
В ходе исследования рынка апартаментов, проведенного компанией GVA Sawyer, выяснилось, что для тех, кто приобретает апартаменты элитного класса, такая характеристика, как наличие паркинга, по значимости стоит после однородности социального статуса соседей, наличия в комплексе дополнительных услуг (заказа такси, уборки жилья и др.) и его местоположения.
Как объясняют риелторы, цены на паркинги под домами зависят от соотношения — сколько в доме квартир и сколько машиномест под ним. Если квартир много, а мест под авто мало, то гараж может стоить до 70 тысяч долларов, но в любом случае не дешевле 35 тысяч.

Где купить недорогой гараж?

Самыми дешевыми являются «холодные гаражи» в спальных районах. Например, в гаражно-строительном кооперативе в Митино, расположенном вдоль улицы Барышиха, холодный гараж стоит от 15 до 17 тысяч долларов. В ГСК «Старт» на 3-й Хорошевской улице между станциями метро «Полежаевская» и «Октябрьское поле» теплый бокс стоит 25 тысяч долларов. Машиноместа в двухэтажном паркинге рядом с метро «Владыкино» стоят около 30 тысяч долларов. Как подтверждают специалисты, цена машиноместа зависит от близости к центру и качества объекта.

Аренда

По данным экспертов компании CBRE, цена парковочного места составляет 400-500 долларов за место в месяц в офисном центре класса А в ЦАО. Самые дорогие машиноместа, безусловно, в центре города. Чем выше плотность застройки, тем меньше возможности построить парковку, поэтому стоимость зависит от местоположения.

Как уберечься от обмана при покупке?

В кризисные времена наиболее часто возникают случаи фиктивных продаж и недействительных сделок с объектами недвижимости. В том числе, и машиноместа продаются через третьи руки частными лицами.

Одними из самых опасных являются сделки, при которых гаражи продаются по доверенности. Например, если с вами на контакт идут «дальние родственники» хозяев, а потом при проверке предоставленная ими доверенность оказывается недействительной. В таких случаях сделку необходимо расторгнуть до полной выплаты общей суммы. При расторжении сделки гараж возвращается предыдущему владельцу, а покупателю (т.е. Вам) — деньги, указанные в договоре. Теоретически. Но, если у продававшего денег нет и нет имущества, и официальный доход составляет 3 рубля, то возвращение средств может стать проблематичным.

Какие документы необходимо иметь при купле-продаже гаража?

А) Если у собственника нет свидетельства о праве собственности на гараж, ему необходимо предоставить следующие документы:
- справку ГСК о том, что собственник имеет гараж в кооперативе и пай выплачен полностью (выдает БТИ);
- копию техпаспорта на гараж (оригинал остается в БТИ);
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу гаража (если собственник гаража женат/замужем) и гараж не является личной собственностью (приобретен в браке в соответствии со ст. 34 СК РФ);

Б) Если есть свидетельство о праве собственности:
- в ГСК и БТИ обращаться уже не надо, свидетельства о праве собственности достаточно;
- договор дарения (если гараж был приобретен собственником в связи с дарением ему имущества);

Договор купли – продажи заверять необязательно, но нужно зарегистрировать его в регистрационной палате. Договор должен быть составлен в трех экземплярах: продавцу, покупателю и для регистрационной палаты.
Договор переходит в собственность с момента его государственной регистрации.

PARKUI.RU — ГАРАЖ, СТОЯНКА, РАКУШКА, ПАРКОВКА